IMMOKURON

FAQ

WEG Verwaltung
Eigentümerversammlung
Teilungserklärung
Gemeinschafts- und Sondereigentum
Beirat
Hausgeldabrechnung
Wirschaftsplan
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Immokuron FAQ

In unseren FAQs (frequently asked questions) beantworten wir häufige Fragen rund um das Thema Hausverwaltung und Immobilienvermittlung.

Wann wird eine WEG Verwaltung benötigt?

Auch wenn die Idee der Selbstverwaltung nahe liegt, ist es in der Praxis oft schwierig, eine WEG ohne professionelles Know-How zu managen. Eine externe WEG Verwaltung ist immer dann sinnvoll, wenn es sich um eine Vielzahl an Eigentümern handelt oder problematische Parteien eine Rolle spielen. Auch für rechtliche Fragestellungen ist es ratsam, einer fach-männischen Verwaltung die Arbeit zu überlassen.

Was ist der Unterschied zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Eigentümerversammlung (ETV) und was muss man beachten?

Die ordentliche Eigentümerversammlung, abgekürzt ETV, wird mindestens einmal im Jahr durch den Verwalter einberufen. Außerordentliche Versammlungen werden allerdings nur nach Bedarf einberufen. Es ist in beiden Fällen zu beachten, dass die Einladung schriftlich erfolgen muss und eine Tagesordnung beinhaltet. Der Ort der Versammlung muss für alle Teilnehmer erreichbar sein und zu einem Zeitpunkt gelegt werden, der für alle günstig ist, also beispielsweise nicht am Vormittag oder während der Schulferien.

Was ist eine Teilungserklärung?

Im deutschen Wohnungseigentumsrecht wird die Teilungserklärung definiert als eine Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt. Es wird festgelegt, wie das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Dabei unterscheidet man das Gemeinschaftseigentum vom Sondereigentum. Wichtig ist, dass die Teilungserklärung immer notariell beglaubigt werden muss. Durch unser weitreichendes Netzwerk helfen wir Ihnen gerne den geeigneten Notar in Ihrer Nähe zu finden und vereinbaren einen entsprechenden Termin.

Was ist der Unterschied zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum?

Was Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum ist, wird immer genau in der Teilungserklärung festgehalten. Das Gemeinschaftseigentum bezieht sich auf alle Installationen und Objekte eines Gebäudes, welche von allen Eigentümern benutzt werden. Dazu gehören beispielsweise Geländer, das Hausdach, Treppenhäuser und deren Beleuchtung. Die einzelnen Wohneinheiten gehören allerdings zum Sondereigentum jedes einzelnen Eigentümers.

Was genau ist die Aufgabe eines Beirats?

Der Verwaltungsbeirat einer WEG unterstützt den Verwalter bei seiner Tätigkeit. Oft kommt es vor, dass der Beirat die Entscheidungen trifft und die Ausführung an den Verwalter übergibt. So werden zum Beispiel Wirtschaftspläne, Abrechnungen und Kostenvoranschläge erst durch den Beirat geprüft, bevor diese der Verwaltung vorgelegt werden.

Was ist Teil einer Hausgeldabrechnung?

Handelt es sich nicht um Mieter, sondern um die Eigentümer eines Objektes, wird eine Hausgeldabrechnung erstellt, im Unterschied zu einer Nebenkostenabrechnung bei Mietobjekten. In dieser Hausgeldabrechnung ist beispielsweise aufgelistet, wie hoch die Gesamtkosten für einzelne Wohnungen und Stellplätze sind und gibt den Verteilungsschlüssel an, nach dem die Kosten auf die Eigentümer verteilt werden. Außerdem enthält die Hausgeldabrechnung Informationen dazu, wie groß die Instandhaltungsrücklage im Vergleich zum Vorjahr ist. Außerdem werden die nicht umlagefähigen Betriebskosten und die umlegbaren Betriebskosten aufgeführt.

Was ist ein Wirtschaftsplan?

Ein Wirtschaftsplan ist eine Prognose der anstehenden Betriebskosten des nächsten Wirtschaftsjahres der WEG. Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten werden dabei für das kommende Jahr kalkuliert, sodass alle Eigentümer bereits eine Vorstellung von den auf sie zukommenden Kosten haben. Voraussichtliche Kostenerhöhungen können im Wirtschaftsplan ebenfalls berücksichtigt werden. Ein wichtiger Bestandteil des Wirtschaftsplans ist außerdem die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage.

Was sind Instandhaltungskosten?

Es gibt laut DIN-Norm vier Bestandteile der Instandhaltungskosten: Wartung, Inspektion, Instandhaltung und Verbesserung. Diese Maßnahmen dienen alle der Werterhaltung Ihrer Immobilie. Deren Verwaltung ist deswegen besonders wichtig. Beispielsweise gehören zu den Instandhaltungskosten also die Kosten für die Wartung der Heizungssysteme.

Was beinhaltet eine Instandhaltungsrücklage?

Die Instandhaltungsrücklage dient der Kostenabdeckung der Instandhaltungskosten des Gebäudes. Mit diesen finanziellen Rücklagen werden zukünftige Instandhaltungskosten, wie beispielsweise bei einem Fassadenanstrich gedeckt. Außerdem bieten diese Rücklagen die Sicherheit, kurzfristige, dringende Reparaturen vornehmen zu können, wie die Erneuerung einer Heizungsanlage.

Wie viel kostet eine WEG Verwaltung?

Die Kosten einer WEG Verwaltung sind im Einzelfall davon abhängig um wie viele Eigentums-einheiten es sich handelt. Zudem werden die Kosten davon abhängig gemacht, ob bereits Rechtstreitigkeiten vorliegen. Vereinbaren Sie gerne mit uns Ihren persönlichen Beratungstermin, damit wir Ihnen eine Verwaltung gewährleisten, die Ihren Bedürfnissen entspricht.

Was genau ist in der Verwaltung enthalten?

Wir bieten eine Vielzahl an Leistungen zur Verwaltung an. Je nach Ihren Wünschen, über-nehmen wir entweder die gesamte Verwaltung für Sie, inklusive Neuvermietungen und der kompletten Kommunikation zwischen Parteien. Wie viel Sie dabei mitentscheiden, ist Ihnen selbst überlassen. Wenn Sie nicht gleich das Komplettpaket an Leistungen wünschen, können Sie gerne auch einzelne Aufgaben an uns übertragen, wie beispielsweise die Erstellung der Nebenkostenabrechnungen. Bei uns zahlen Sie nur was Sie auch wirklich benötigen.

Wie können Sie Kontakt zu uns aufnehmen?

Unsere persönlichen Berater erreichen Sie über verschiedene Kommunikationswege: per Mail, Fax, Mobiltelefon, dem Festnetzanschluss in unserem Büro oder gerne persönlich.  Unser Büro ist für Sie telefonisch oder per mail während unserer Geschäftszeiten von 9 bis 18 Uhr erreichbar. Ihre Mails werden spätestens nach 48 Stunden beantwortet, in dringenden Fällen können Sie eine Antwort auch schon innerhalb eines Tages erwarten.

Was können Sie als Kunde von uns erwarten?

Wir, die Mitarbeiter der immokuron GmbH, legen großen Wert auf eine langfristige und persönliche Betreuung, die auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist. Bei uns erwartet Sie Fachwissen auf höchstem Niveau zusammen mit den Vorteilen der individuellen Betreuung. Unsere sechs Gesellschafter sind Experten in verschiedenen Gebieten, wie unter anderem Bauvorhaben, Renovierungen, Sanierungen, Aufbaufinanzierungen oder Versicherungen.  Vereinbaren Sie daher gerne einen persönlichen Beratungstermin mit uns. Wir freuen uns auf Sie!

Wann sind Haustiere in der Wohnung erlaubt?

Kleintiere wie Hamster oder Fische dürfen auch ohne die Zustimmung des Vermieters gehalten werden. Ausnahmen stellen allerdings Ratten, Ziervögel und Frettchen, da diese in manchen Fällen verboten werden können. Die Haltung von Katzen und Hunden ist gesetzlich zwar nicht verboten, muss aber mit dem Vermieter abgesprochen werden, um Konflikte zu vermeiden. Auch bei giftigen oder potentiell gefährlichen Haustieren sollte der Vermieter vorher um seine Zustimmung gefragt werden.

Was ist Teil einer Nebenkostenabrechnung?
Zu einer Nebenkostenabrechnung gehören die Kosten, welche neben der Miete anfallen. Dies sind die Kosten für Wasser, Müllentsorgung, Versicherung, Grundbesitzabgaben und der Strom in Gemeinschaftsräumen wie Waschküchen oder Kellerräumen. Außerdem können zu den Nebenkosten auch mögliche Kosten für die Heizung, Aufzüge oder den Winterdienst hinzukommen. Erfolgt die Gebäudereinigung beispielsweise durch einen Dienstleister, sind diese Kosten auch über die Nebenkosten abzurechnen.
Welche Kosten sind auf Mieter umlegbar?

Zu den umlagefähigen Kosten gehören die Grundbesitzabgaben. Diese setzen sich unter anderem zusammen aus der Grundsteuer, Abwasser, Müllentsorgung, Niederschlagswasser, gegebenenfalls auch Winterdienst und Straßenreinigung. Ein weiterer Bestandteil sind Wartungskosten. Diese können zum Beispiel bei Gasthermen, Rauchwarnmeldern, Zähleruhren oder Aufzügen anfallen. Heizkosten werden danach unterschieden, ob eine Zentralheizung installiert ist oder jede Partei mit einer Gastherme beheizt wird. Bei einer Gastherme zahlt der Mieter die Heizkosten direkt an den Versorger. Im Unterschied dazu werden die Kosten für eine Zentralheizung über den Vermieter entrichtet. Auch die Kosten für einen eventuell vorhandenen Aufzug werden auf die Mieter umgelegt, ebenso für Gartenpflege, Gebäudereinigung oder Ungezieferbeseitigung. Hinzu kommen noch die Hausmeisterkosten, Wohngebäude- und Haftpflichtversicherung, Kosten für Frischwasser und die Beleuchtungskosten für gemeinsam genutzte Räume wie zum Beispiel die Waschküche oder das Treppenhaus.

Wie funktioniert unser Forderungsmanagement?

Im Fall von Mietrückständen empfehlen wir, zuerst immer den persönlichen Kontakt zum Mieter zu suchen und ihn per Mail, Post, oder Telefon zu erreichen.  Danach folgen zwei offizielle Mahnung. Sollte der Mieter sich einsichtig zeigen, können individuelle Lösungen gefunden werden, wie beispielsweise die Zahlung der Rückstände durch eine Ratenzahlung. Bei einem Zahlungsrückstand von mehr als zwei Monatsmieten ohne Einsicht des Mieters, kann eine fristlose Kündigung erteilt werden. Sollte sich das Mietverhältnis danach nicht auflösen lassen, ist es ratsam, einen Anwalt einzuschalten. Dieser kann gegebenenfalls eine Räumungsklage durchsetzen.

Was mache ich, wenn mein Mieter seine Miete nicht zahlt und auch nicht ausziehen will?

Sollte sich ein Mieter weigern die Miete zu zahlen, müssen rechtliche Schritte eingeleitet werden. Gerne stehen wir Ihnen mit unserer Beratung zur Seite und unterstützen Sie auch wenn es zur Räumungsklage kommt. Zunächst wird der Kontakt zum Mieter gesucht, damit es zu einer Klärung kommen kann. Darauf folgt eine offizielle Abmahnung. Sollte danach der Mieter nicht ausziehen, muss ein Anwalt eingeschaltet werden.

Unter welchen Bedingungen kann ich meinem Mieter kündigen?

Als Vermieter können Sie Ihren Mietern nicht grundlos kündigen. In Ausnahmefällen kann das Mietverhältnis von der Seite des Vermieters beendet werden. Zu diesen Fällen gehört zum Beispiel die Kündigung durch Eigenbedarf, also die Kündigung für den Fall, dass Sie oder Angehörige das Wohnobjekt selbst bewohnen wollen. Handelt es sich um Angehörigen mit den folgenden Verwandtschaftsgraden,  ist die Eigenbedarfskündigung  rechtmäßig: Eltern, Großeltern, (Stief-)Kinder, Enkel, Geschwister, Ehepartner, Nichten, Neffen und Schwieger-eltern. Ausgenommen von dieser Regel der Eigenbedarfskündigung sind Großnichten  und Großneffen, Tanten, Onkel, Cousins, Cousinen, Schwäger uns Schwägerinnen, sowie geschiedenen Ehepartner. Ein zweiter Grund für eine Kündigung besteht beispielsweile, wenn Sie als Vermieter wirtschaftlich durch die Vermietung benachteiligt sind. Sollten Ihre Mieter schwere Verstöße gegen den Mietvertrag begangen haben, wie die Nichtzahlung der Miete, kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden.

Wie viel kostet die Verwaltung eines Miethauses?

Die Kosten für die Verwaltung eines Miethauses richten sich nach mehreren Faktoren und kann pauschal nicht ermittelt werden. Beeinflusst werden die Kosten unter anderem durch die Anzahl der Mieteinheiten, ob diese vermietet sind oder leicht vermietet werden können. Auch wird darauf geachtet ob die aktuellen Mieter Schwierigkeiten machen und ob die Neu-vermietung in den gewünschten Leistungen inbegriffen ist. Vereinbaren Sie gerne mit uns Ihren persönlichen Beratungstermin, damit wir Ihren Bedürfnissen gerecht werden können.

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