Die WEG-Reform ist da

Die WEG-Reform ist da

Die WEG-Reform wurde am 22.10.2020 verkündet und ist zum 01.12.2020 in Kraft getreten. Für alle Wohnungseigentümer und WEG-Verwalter bringt das Wohnungseigentumsgesetz nun mehr als 10 Jahre nach der letzten Reform einige Neuerungen. Bevor also im neuen Jahr die ersten Versammlungen stattfinden, sollte jeder über die Veränderungen informiert sein. 

Im Folgenden wollen wir einen Überblick über die wichtigsten Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes geben: 

  • Die Gemeinschaft als Träger aller Rechte und Pflichten 
  • Zertifizierung für Verwalter 
  • Mehr Befugnisse für Verwalter 
  • Vereinfachung von Versammlung und Beschlussfassung 
  • Mehr Möglichkeiten für die Gemeinschaft 
  • Rechtliche Klarheit durch die WEG-Reform  
  • Jahresabrechnung
  • Abstimmung mit dem Mietrecht durch die WEG-Reform 

Die Gemeinschaft als Träger aller Rechte und Pflichten

In Zukunft stellt sich nicht mehr die Frage, ob im Einzelfall die Gemeinschaft oder die Eigentümer als Träger der Rechte und Pflichten einsteht. Die Gemeinschaft gilt ab sofort in allen Belangen als Träger der Verwaltung. Die Versammlung dient somit als Willen bildendes Organ und der Verwalter als vertretendes Organ.  

Zertifizierung für Verwalter 

Durch die WEG-Reform kommt es zur Einführung eines verpflichtenden Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter. Das bedeutet allerdings nicht, dass dieser für die Gewerbeerlaubnis gemäß §34c Gewerbeordnung notwendig ist. Durch diese Zertifizierung bekommt jeder Eigentümer das Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung durch einen zertifizierten Verwalter. Der Nachweis kann allerdings erst nach Ablauf von 2 Jahren nach Eintritt der Reform verlangt werden, da noch ein Zertifizierungsverfahren entwickelt werden muss. 


Ausgenommen sind dabei kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten. Sobald diese durch einen Eigentümer der eigenen Gemeinschaft verwaltet werden und gleichzeitig nur weniger ein Drittel der Eigentümer die Zertifizierung des Verwalters fordert, muss diese nicht stattfinden.

Die Fortbildungspflicht für Verwalter (20 Std innerhalb 3 Jahren) bleibt von den neuen Regelungen unberührt. 

Mehr Befugnisse für Verwalter 

Mit der WEG-Reform gewinnt der Verwalter an neuen Befugnissen. So können beispielsweise eigene Entscheidung bei Themen mit geringer Bedeutung getroffen werden. Außerdem befugt der Verwalter dank der Reform über die Vertretungsvollmacht der Gemeinschaft im Außenverhältnis. Dafür wird lediglich ein Beschluss über die einmalige oder generelle Vollmacht benötigt. 

Vereinfachung von Versammlung und Beschlussfassung 

Die Digitalisierung geht auch am Wohnungseigentumsgesetz nicht vorbei. So gibt es die Neuerung per Beschluss zu ermöglichen, dass Eigentümer virtuell an den Versammlungen teilnehmen können. Das bedeutet allerdings nicht, dass die Präsenzversammlungen durch einen Beschluss ohne weiteres komplett durch virtuelle Versammlungen ersetzt werden können. 

Die Einberufungsfrist der Versammlungen verlängert sich durch die Reform von zwei auf drei Wochen vor Stichtag der Versammlung. Sollte ein Eigentümer ein Verlangen zur Einberufung haben, so ist dafür in Zukunft die Textform ausreichend.

Auch Umlaufbeschlüsse werden durch Ersetzten der Schriftform durch die Textform an die Digitalisierung angepasst und deutlich vereinfacht. Außerdem sind zukünftig alle Versammlungen, unabhängig von der Anwesenheit der Eigentümer und zugehöriger Miteigentumsanteile, beschlussfähig. 


Die Beschlussregelung über bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum wird ebenfalls durch die Reform vereinfacht. Dabei ist die einfache Mehrheit ausreichend, ohne die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer einzuholen. Die Kosten werden dann auf alle zustimmenden Eigentümer aufgeteilt. Stimmen allerdings mehr als zwei Drittel der möglichen Stimmen oder mehr als 50% der Miteigentumsanteile zu oder die Gesamtkosten amortisieren sich nachweislich in einem angemessenen Zeitraum, so werden die Kosten auf alle betroffenen Eigentümer der Gemeinschaft aufgeteilt. Ein angemessener Zeitraum ist dabei nicht angegeben und muss je nach Maßnahme festgelegt werden. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Kosten nicht verhältnismäßig sind. Dann ist es möglich einzelne, nicht zustimmende Eigentümer finanziell zu entlasten. 

Auch einige Sanierungsmaßnahmen können durch die WEG-Reform ohne weiteres durchgeführt werden. So haben die Eigentümer den Anspruch auf die Einrichtung von Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge, Installation von Einbruchsschutz, Zugang zu schnellerem Internetanschluss und barrierefreien Umbau. Dies sind Beispiele für die Erleichterung fortschrittlicher Maßnahmen.

Mehr Möglichkeiten für die Gemeinschaft 

Durch die WEG-Reform entsteht das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und unter anderem auch die Erweiterung des Sondereigentums. So können auch Freiflächen wie Terrassen und Stellplätze außerhalb einer Tiefgarage als Sondereigentum festgelegt werden.  

Entziehung des Wohnungseigentums kann auf Grundlage der Reform in Zukunft durch Verletzung der Pflichten eines Eigentümers, welche gegenüber der Gemeinschaft entstehen, erfolgen. 

Der Verwaltungsbeirat kann durch die Reform individueller gestaltet werden. Zukünftig kann die Anzahl der Mitglieder durch einen Beschluss festgelegt werden und die Haftung der Beiratsmitglieder wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. 

Auch die Abberufung des Verwalters wird flexibler. Vor der Reform war dafür noch ein wichtiger Grund notwendig, zukünftig kann der Verwalter jederzeit abberufen werden und wird spätestens sechs Monate später vertraglich entbunden. 

Rechtliche Klarheit durch die WEG-Reform  

Im Hinblick auf vereinbarungsändernde Beschlüsse wird durch die Reform Klarheit geschafft. Diese werden zukünftig im Grundbuch eingetragen, sodass diese auch für zukünftige Eigentümer ersichtlich sind. 

Auch alle Unklarheiten in Bezug auf die sogenannte werdende Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Reform aus der Welt geschafft.  Zukünftig entsteht die Gemeinschaft direkt mit dem ersten eingetragenen Eigentümer. 

Jahresabrechnung  

Im Hinblick auf die jährliche Erstellung der Abrechnungsunterlagen sieht die Reform vor, dass am Ende jeden Kalenderjahres ein Bericht über die Instandhaltungsrücklage und das Vermögen der Gemeinschaft erstellt wird. Außerdem wird die bisherige Instandhaltungsrücklage ab sofort als Erhaltungsrücklage bezeichnet. 

Abstimmung mit dem Mietrecht durch die WEG-Reform

Um den Punkt der Abrechnung in Zukunft stimmiger mit vermietetem Wohnungseigentum zu gestalten, wird in der WEG-Reform die geltende Kostenverteilung der WEG auch ins Mietrecht übertragen. 

Außerdem sind seit der Reform auch die Mieter von Eigentumswohnungen dazu verpflichtet Baumaßnahmen zu dulden. 

Haben Sie weitere Fragen zu den Neuerungen des Wohnungseigentumsgesetzes? Gerne beantworten wir diese in einem persönlichen Gespräch. Nehmen Sie ganz einfach hier einfach Kontakt zu uns auf.